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土地估价师

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有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地,规划允许总建筑面积为8000m2,用途为写字楼,土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%,不动产综合还原率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%,试评估该宗土地的地价。

正确答案: 选择评估方法:
该宗地为待开发空地,适宜采用剩余法评估,地价测算公式为:地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润(1)测算不动产总值。
可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年,开发期为2年,因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益:300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)不动产总价=1620000/8%×[1-1/(1+8%)48]=19746401(元)
(2)测算建筑费及专业费。
建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元)
(3)计算利息。
利息计算采用复利计算,计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期,计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入,第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1]+8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872792
(4)确定开发商利润。
利润=19746401×15%=2961960(元)
(5)确定税费。
由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到,因此,出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
(6)测算地价。
地价=19746401-8000000-(0.2544×地价+872792)-2961960地价=7911649/1.2544=6307118(元)
答案解析:
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