某房地产建成于2000年12月30日，此后收益年限为50年；2001年12月30日至2004年12月30日分别获得纯收益80、85、90、95万元；预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的收益率为10％。试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。

正确答案: （1）该房地产为有收益不动产，适宜用收益法进行价格评估。
（2）计算公式为纯收益在前若干年有变化且收益年限是有限年期的情况，公式为：
（3）用复合投资法计算资本化率：R＝70％×6％＋30％×10％＝7.2％
（4）估算房地产2004年12月30日的收益价格，则该日期后产生的预期收益为2005年12月30日及以后的预期纯收益，到估价期日收益年限已过4年，剩余收益年限为46年，则：