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房地产估价师

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什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

正确答案: 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率,即:资本化率=年收益/价格;报酬率是投资回报与投资的比率,即:报酬率=投资回报/所投入的资本。资本化率(R)和报酬率(y)都是将房地产的净收益转换为价值的比率,但两者是有很大区别的:①资本化率是在直接资本化法中采用的,是直接将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。②资本化率是房地产第一年的净收益与房地产价值的比率,仅仅表示从净收益到价值的比率,并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益,以求得未来各期净收益现值的比率。③在报酬资本化法中,如果净收益流模式不同,具体的计算公式就有所不同;而资本化率是不区分净收益流模式的,所有情况下的未来第一年的净收益与价值的比率(A/y)都是资本化率。可见,报酬率与净收益本身的变化,与获得净收益期限的长短等无直接关系;资本化率则与净收益本身的变化,与获得净收益期限的长短等有直接关系。
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